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Mieteinnahmen von Angehörigen

 

Dieser Text bezieht sich auf die Online Steuererklärung 2021. Die Version die für die Steuererklärung 2023 finden Sie unter:
(2023): Mieteinnahmen von Angehörigen


Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige

Die verbilligte Vermietung an Angehörige mit seiner vorteilhaften steuerlichen Regelung bietet die Möglichkeit, Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Diese resultieren meist aus der Abschreibung und den Schuldzinsen in Verbindung mit einer verringerten Miete. Wenn Sie nämlich bestimmte Regeln bei der Vermietung an Kinder einhalten, können Sie die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzen, während Sie nur die geringeren Mieteinnahmen versteuern müssen. Das Steuersparmodell funktioniert auch bei Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder.

Zum 1.1.2021 gibt es eine wichtigere Neuerung:

  • Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
  • Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
  • Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
  • Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
  • Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass eine verbilligte Vermietung auch an ein unterhaltsberechtigtes Kind steuerlich anerkannt werden kann, wenn es einem sog. Fremdvergleich standhält. Das bedeutet, dass der Mietvertrag bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden ist und sowohl seine Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Dies setzt voraus, dass die Hauptpflichten der Vertragsparteien auch bei der Vermietung an Angehörige klar und eindeutig vereinbart worden sind und entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden. "An den Nachweis der Ernstlichkeit von Vertragsgestaltungen zwischen nahe stehenden Personen sind strenge Anforderungen zu stellen" (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 28/15).

Im Urteilsfall wurde der Mietvertrag mit dem Kind allerdings nicht anerkannt, weil die Tochter tatsächlich keine Miete gezahlt hat. Vielmehr haben die Eltern die Miete mit dem Unterhaltsanspruch der Tochter verrechnet und ihr nur den Differenzbetrag bar ausgezahlt. Hier handelt es sich um die Gewährung von Naturalunterhalt in Form von Wohnraum. Eine Vermögensminderung bei der Tochter als Mieterin und Vermögensmehrung bei den Eltern als Vermieter ist nicht erfolgt. Da also keine entgeltliche Nutzungsüberlastung vorliegt und das Mietverhältnis nicht anzuerkennen ist, wurden die Aufwendungen bzw. der Verlust nicht als Werbungskosten anerkannt.

Naturalunterhalt

Anstelle dem Kind die Wohnung als Naturalunterhalt zu überlassen und die Miete mit dem Unterhaltsanspruch des Kindes zu verrechnen, ist es steuerlich vorteilhafter dem Kind Barunterhalt zu zahlen, aus dem es dann seine Miete für die Wohnung bezahlen kann.

 

Hinweis

 

Die ortsübliche Miete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Was aber gilt, wenn es eine vergleichbare Wohnung im selben Haus gibt, die fremdvermietet ist und deren Miethöhe vom örtlichen Mietspiegel abweicht? Ist dann für die Prüfung der 50- oder 66-Prozent-Grenze auf diese Vergleichsmiete abzustellen oder trotzdem auf den Mietspiegel?

Im Oktober 2019 hatte das Thüringer Finanzgericht entschieden, dass für den Vergleich mit der ortsüblichen Marktmiete auf die Miete abzustellen ist, die der Vermieter von einem fremden Vermieter verlangt, der im selben Haus eine vergleichbare Wohnung nutzt (Urteil vom 22.10.2019, 3 K 316/19). Gegen das Urteil wurde die Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Und siehe da: Der Vermieter war hiermit erfolgreich.

Es gilt nach Auffassung der obersten Finanzrichter: Die ortsübliche Marktmiete zur Prüfung der 66-Prozent-Grenze ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete per Gutachten, durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen ermittelt werden (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

(2021): Steuersparmodell: Regeln für die Vermietung an Angehörige


Vorsicht bei verbilligter Vermietung: Möblierungszuschlag einbeziehen!

Bei verbilligter Vermietung an Angehörige können die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbarte Miete 50 % (mit Überschussprognose) oder mindestens 66 % (ohne Überschussprognose) der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Die ortsübliche Marktmiete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Bei der Gegenüberstellung von "vereinbarter Miete" und "ortsüblicher Marktmiete" ist die gezahlte Kaltmiete zuzüglich Umlagen zu vergleichen mit der ortsüblichen erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung. Was aber gilt, wenn eine Wohnung teilweise oder vollständig möbliert vermietet wird?

Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise ist nicht zulässig (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17).

Der Fall: Die Eheleute vermieten ihrem Sohn verbilligt eine 80 qm große Wohnung, die mit einer neuen Einbauküche ausgestattet ist. Zudem überlassen sie ihm eine Waschmaschine und einen Trockner zur Nutzung. Das Finanzamt erhöht die ortsübliche Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag für die Einbauküche, Waschmaschine und Trockner in Höhe der monatlichen Abschreibung und kommt so zu einer Entgeltlichkeitsquote unter 66 %. Folglich wurden die geltend gemachten Werbungskosten entsprechend gekürzt. Auch das Finanzgericht hat einen Möblierungszuschlag bejaht und diesen in Höhe der monatlichen Abschreibung zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4 % angesetzt.

Nach Auffassung des BFH ist zur Ermittlung des Möblierungszuschlags und der ortsüblichen Miete der örtliche Mietspiegel heranzuziehen:

  1. Sieht der Mietspiegel z.B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen
  2. Lässt sich aber dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen.
  3. Ist ein marktüblicher Gebrauchswert für die überlassenen Möbel nicht zu ermitteln, kommt ein Möblierungszuschlag nicht in Betracht. Dann ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen.
  4. ACHTUNG: Es ist nicht zulässig, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Tipp: Bei möblierten Vermietungen sollten Sie im Mietvertrag Grundmiete, Umlagen und Möblierungszuschlag getrennt vereinbaren und ausweisen. Achten Sie darauf, dass die Beträge ausreichend hoch sind, um die maßgebliche Grenze von 50 % / 66 % zu überschreiten. Denn wenn die "vereinbarte Miete" im Vergleich zur "ortsüblichen Marktmiete" mindestens 50 % / 66 % beträgt, können Sie die Aufwendungen aus der Vermietung zu 100 % als Werbungskosten absetzen. Nutzen Sie zur Ermittlung des Möblierungszuschlags die vorgenannten Hinweise, die der BFH in seinem neuen Urteil gegeben hat.

 

Hinweis

Die ortsübliche Miete lässt sich grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Was aber gilt, wenn es eine vergleichbare Wohnung im selben Haus gibt, die fremdvermietet ist und deren Miethöhe vom örtlichen Mietspiegel abweicht? Ist dann für die Prüfung der 50- oder 66-Prozent-Grenze auf diese Vergleichsmiete abzustellen oder trotzdem auf den Mietspiegel?

Im Oktober 2019 hatte das Thüringer Finanzgericht entschieden, dass für den Vergleich mit der ortsüblichen Marktmiete auf die Miete abzustellen ist, die der Vermieter von einem fremden Vermieter verlangt, der im selben Haus eine vergleichbare Wohnung nutzt (Urteil vom 22.10.2019, 3 K 316/19). Gegen das Urteil wurde die Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Und siehe da: Der Vermieter war hiermit erfolgreich.

Es gilt nach Auffassung der obersten Finanzrichter: Die ortsübliche Marktmiete zur Prüfung der 66-Prozent-Grenze ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete per Gutachten, durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen ermittelt werden (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

(2021): Vorsicht bei verbilligter Vermietung: Möblierungszuschlag einbeziehen!


Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?

Als Vermieter müssen sie die Kaltmiete und die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten als zusätzliches Einkommen versteuern. Die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Beispiel für Mieteinnahmen:

  • Mieteinnahmen für Wohnungen oder Zimmer
  • Mieteinnahmen für Garagen/Stellplätze
  • Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt worden sind
  • Miete für Reklameflächen und Automatenstellplätze
  • Guthabenzinsen aus Bausparverträgen
  • Abstandszahlung eines Mieters bei vorzeitigem Ende des Mietvertrages
  • Pachten für unbebaute Grundstücke
  • Einnahmen für ein Erbbaurecht

Bei Mieteinnahmen, die jährlich unter der 520-Euro-Grenze liegen (z.B. bei einer Untervermietung), können Sie auf die Angaben in Ihrer Steuererklärung verzichten. Einnahmen bis zu dieser Grenze, die aus einer vorübergehenden Vermietung herrühren, werden von der Einkommensteuer freigestellt. Das gilt auch für die vorübergehende Untervermietung von Teilen der eigenen Mietwohnung. In diesem Fall können auch keine entsprechenden Werbungskosten berücksichtigt werden.

Untervermietung

Bitte geben Sie Ihre Einnahmen aus der Untervermietung nicht im Unterpunkt „Einnahmen - Mieteinnahmen " ein, sondern auf der Seite "Untervermietung gemieteter Räume".

(2021): Was muss ich zu den Mieteinnahmen wissen?


Wann liegt eine verbilligte Wohnungsüberlassung vor?

Wenn Sie Einkünfte aus Wohnungen haben, die Sie an Angehörige vermietet haben, werden diese einkommensteuerrechtlich besonders geprüft. Dabei achtet das Finanzamt insbesondere darauf, ob die Wohnung zu einem verbilligten Mietpreis überlassen wurde. Zum 1.1.2021 gibt es eine wichtigere Neuerung:

  • Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
  • Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
  • Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
  • Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
  • Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Wichtig: Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen:

Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich. Führt die Totalüberschussprognoseprüfung hingegen zu einem negativen Ergebnis, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Für den entgeltlich vermieteten Teil können die Werbungskosten anteilig abgezogen werden.

Die Totalüberschussprognoseprüfung für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach langjähriger und gefestigter BFH-Rechtsprechung. Das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) ist unverändert einschlägig.

 

Hinweis:

Bei der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen kann es zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete erforderlich sein, einen Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 6.2.2018 (IX R 14/17) dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise kommt nicht in Betracht. Es kommt insbesondere nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Absetzung für Abnutzung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

Die 50- bzw. 66-Prozent-Grenze gilt nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht aber für gewerblich oder freiberufliche genutzte Räumlichkeiten.

 

(2021): Wann liegt eine verbilligte Wohnungsüberlassung vor?

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Bislang galt: Eine Vermietung an Angehörige wird vom Finanzamt besonders geprüft. Betragen nämlich die Mieteinnahmen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete (inkl. Umlagen), ist die Überlassung voll entgeltlich, und die Werbungskosten werden vom Finanzamt i.d.R. in vollem Umfang anerkannt.

Liegt die tatsächliche Miete dagegen unter 66 % der ortsüblichen Miete, handelt es sich um eine verbilligte oder teilentgeltliche Überlassung. In diesem Fall werden die Werbungkosten vom Finanzamt nur anteilig anerkannt, d.h. im Verhältnis zwischen der tatsächlichen Miete und der ortsüblichen Miete.

Zum 1.1.2021 gibt es eine wichtigere Neuerung:

  • Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
  • Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
  • Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
  • Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
  • Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Wichtig: Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen:

Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich.

Führt die Totalüberschussprognoseprüfung hingegen zu einem negativen Ergebnis, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Für den entgeltlich vermieteten Teil können die Werbungskosten anteilig abgezogen werden.

Die Totalüberschussprognoseprüfung für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach langjähriger und gefestigter BFH-Rechtsprechung. Das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) ist unverändert einschlägig.

Wohnfläche (in qm)

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Bislang galt: Eine Vermietung an Angehörige wird vom Finanzamt besonders geprüft. Betragen nämlich die Mieteinnahmen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete (inkl. Umlagen), ist die Überlassung voll entgeltlich, und die Werbungskosten werden vom Finanzamt i.d.R. in vollem Umfang anerkannt.

Liegt die tatsächliche Miete dagegen unter 66 % der ortsüblichen Miete, handelt es sich um eine verbilligte oder teilentgeltliche Überlassung. In diesem Fall werden die Werbungskosten vom Finanzamt nur anteilig anerkannt, d.h. im Verhältnis zwischen der tatsächlichen Miete und der ortsüblichen Miete.

Zum 1.1.2021 gibt es eine wichtigere Neuerung:

  • Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
  • Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
  • Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
  • Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
  • Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Wichtig: Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen:

Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich.

Führt die Totalüberschussprognoseprüfung hingegen zu einem negativen Ergebnis, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Für den entgeltlich vermieteten Teil können die Werbungskosten anteilig abgezogen werden.

Die Totalüberschussprognoseprüfung für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach langjähriger und gefestigter BFH-Rechtsprechung. Das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) ist unverändert einschlägig.

Mieteinnahmen

Geben Sie hier an, wie viele Wohnungen Sie an Angehörige vermietet haben.

Bislang galt: Eine Vermietung an Angehörige wird vom Finanzamt besonders geprüft. Betragen nämlich die Mieteinnahmen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete (inkl. Umlagen), ist die Überlassung voll entgeltlich, und die Werbungskosten werden vom Finanzamt i.d.R. in vollem Umfang anerkannt.

Liegt die tatsächliche Miete dagegen unter 66 % der ortsüblichen Miete, handelt es sich um eine verbilligte oder teilentgeltliche Überlassung. In diesem Fall werden die Werbungkosten vom Finanzamt nur anteilig anerkannt, d.h. im Verhältnis zwischen der tatsächlichen Miete und der ortsüblichen Miete.

Zum 1.1.2021 gibt es eine wichtigere Neuerung:

  • Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
  • Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen und hierzu eine Ertragsprognose erforderlich:
  • Ist die Ertragsprognose positiv, sind die Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
  • Ist die Ertragsprognose negativ, sind die Werbungskosten aufzuteilen und nur anteilig abziehbar.
  • Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur entsprechend dem entgeltlichen Teil als Werbungskosten absetzbar.

Wichtig: Beträgt die Miete mindestens 50 Prozent, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen:

Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich.

Führt die Totalüberschussprognoseprüfung hingegen zu einem negativen Ergebnis, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Für den entgeltlich vermieteten Teil können die Werbungskosten anteilig abgezogen werden.

Die Totalüberschussprognoseprüfung für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach langjähriger und gefestigter BFH-Rechtsprechung. Das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl 2004 I S. 933) ist unverändert einschlägig.