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Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar
Vermieter müssen immer wieder zu ihrem Vermietungsobjekt fahren, um dort nach dem Rechten zu sehen, um Renovierungen durchzuführen, um Probleme mit dem Mieter zu klären, um Besichtigungstermine mit Mietinteressenten wahrzunehmen, um Gartenarbeiten zu erledigen usw. Gemäß § 9 Abs. 3 EStG gelten für die Fahrten im Zusammenhang mit den Mieteinkünften die gleichen Regeln wie bei Arbeitnehmern für die Fahrten zur Arbeitsstätte.
Folglich kommt die Entfernungspauschale zur Anwendung, wenn das Vermietungsobjekt als erste Tätigkeitsstätte anzusehen ist. Wann aber ist dies der Fall? Aktuell hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass Vermieter die Fahrten zu ihren Vermietungsobjekten im Regelfall mit der Dienstreisepauschale von 0,30 Euro je Fahrtkilometer als Werbungskosten absetzen können. Denn im Regelfall sucht ein Vermieter das Vermietungsobjekt nur in größerem oder kleinerem zeitlichen Abstand auf, etwa zu Kontrollzwecken, zu Verwaltungsaufgaben, zu Reparaturen, bei Mieterwechseln oder zur Ablesung von Zählerständen (BFH-Urteil vom 1.12.2015, IX R 18/15).
Ausnahme: Falls jedoch das Vermietungsobjekt ausnahmsweise als regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters anzusehen ist, kommt nur die ungünstigere Entfernungspauschale von 0,30 Euro je Entfernungskilometer (0,35 Euro ab dem 21. Entfernungskilometer) zur Anwendung. Denn auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann ein Vermieter - vergleichbar einem Arbeitnehmer - am Vermietungsobjekt eine regelmäßige Tätigkeitsstätte haben, wenn er sein Vermietungsobjekt nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit fortdauernd und immer wieder aufsucht. Dies ist bei einer ungewöhnlich hohen Zahl von Fahrten und der damit praktisch arbeitstäglichen Anwesenheit der Fall (BFH-Urteil vom 1.12.2015, IX R 18/15).
Der Fall: Ein Vermieter sanierte mehrere Wohnungen und ein Mehrfamilienhaus und suchte die hierfür eingerichteten Baustellen 165-mal bzw. 215-mal im Jahr auf. Aufgrund der Vielzahl der Fahrten zu den beiden Objekten kam das Finanzamt zu dem Ergebnis, dass der Vermieter am Ort der Vermietungsobjekte seine regelmäßige Tätigkeitsstätte habe. Die Fahrtkosten waren daher nach Ansicht des Finanzamtes nur in Höhe der Entfernungspauschale abziehbar. Der BFH gab dem Finanzamt Recht.
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Aktuell hat auch das FG Köln Urteil (Urteil vom 19.2.2020, 1 K 1209/18) zu dem Thema Stellung genommen. Der Fall: Der Steuerzahler besaß zwei Mehrfamilienhäuser. Er machte seien Fahrten zu beiden Objekten mit den tatsächlichen Kosten geltend. Dabei nahm er für jedes Objekt eine erste Tätigkeitsstätte im jeweiligen Objekt an. Das FG Köln entschied: Ein erste Tätigkeitsstätte liegt dort vor, wo der Vermieter mind. 1/3 seiner Tätigkeiten ausübt. Gemeinde befinden und die Fahrtaufwendungen stets durch beide Objekte veranlasst sind. Hingegen sind die Kosten der Fahrten zwischen den Objekten mit den tatsächlichen Kosten bzw. 0,30 Euro je gefahrenem Kilometer anzusetzen. Es handelt sich insoweit nämlich nicht um Fahrten zwischen Wohnung und der ersten Tätigkeitsstätte, sondern um Fahrten zwischen zwei ersten Tätigkeitsstätten.
Falls Sie ein Gebäude teilweise in Eigenleistung errichten, gehören die Fahrtkosten zur Baustelle zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Dabei sind die Fahrten nicht mit der Entfernungspauschale anzusetzen, sondern mit der Dienstreisepauschale von 30 Cent pro Fahrtkilometer bzw. mit den tatsächlichen Kosten. Dies hat der BFH bereits vor 20 Jahren geklärt (BFH-Urteil vom 10.5.1995, IX R 73/91).
(2022): Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar
Was sind Werbungskosten im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung einer Immobilie?
Von Ihren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können Sie die daraus entstandenen Werbungskosten abziehen. Werbungskosten sind Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und der Erhaltung der Immobilie dienen. Dabei werden die Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen. Ein positives Ergebnis, also ein Gewinn, erhöht die Summe Ihrer Steuerlast. Ein negatives Ergebnis führt zu einer Steuerersparnis.
Ein durch hohe Werbungskosten entstandener steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung kann dann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Ausschlaggebend für die Eintragung der Werbungskosten in die Steuererklärung ist der Zeitpunkt der Zahlung. Wann die Aufwendungen entstanden sind oder wann Sie die Rechnung erhalten haben, spielt dagegen in der Regel keine Rolle.
Sie können auch dann Werbungskosten ansetzen, wenn die Immobilie noch gar nicht vermietet wird. Dazu muss aber eine Vermietungsabsicht vorliegen. Wenn Sie dies tun, wird das Finanzamt die Kosten vorerst anerkennen, aber den Steuerbescheid nur vorläufig erstellen. Vermieten Sie die Immobilie nicht, kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug wieder zurücknehmen.
(2022): Was sind Werbungskosten im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung einer Immobilie?
Welche Kosten kann ich als Werbungskosten absetzen?
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen unter anderem folgende Ausgaben:
- Grundsteuer
- Kreditzinsen
- Abschreibung
- Versicherungsbeiträge
- Kosten für Strom, Wasser und Heizung, Abwasser, Müllabfuhr etc.
- Aufwendungen für Hausmeister und Hausverwaltung
- Schönheitsreparaturen
- Kosten für Mobiliar bei möblierter Vermietung
- Fahrtkosten zur Wohnung
Sie können Nebenkosten, die mit dem Mieter abgerechnet werden, auch als Werbungskosten angeben, wenn diese als Einnahmen in die Steuererklärung einfließen.
(2022): Welche Kosten kann ich als Werbungskosten absetzen?
Kann für die Vermietungstätigkeit ein Arbeitszimmer abgesetzt werden?
Die Verwaltung von Immobilien oder größerem Kapitalvermögen ist zwar keine "berufliche oder betriebliche Tätigkeit", doch die Regelungen des § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG zum Arbeitszimmer gelten hier sinngemäß (§ 9 Abs. 5 EStG). Das bedeutet, dass zur Bestimmung des Mittelpunkts nicht auf "die gesamte betriebliche und berufliche Tätigkeit" abzustellen ist, sondern auf "die gesamte der Erzielung von Einkünften dienende Tätigkeit" des Steuerzahlers (BFH-Urteil vom 27.3.2009, BStBl. 2009 II S. 850).
Wer also einen Hauptberuf ausübt und nebenbei eine Verwaltungstätigkeit im Arbeitszimmer erledigt, hat dafür "keinen anderen Arbeitsplatz". Wer keine Berufstätigkeit ausübt, sondern das Arbeitszimmer ausschließlich zur Verwaltung seines Vermögens nutzt, könnte darin vielleicht den "Mittelpunkt" seiner Tätigkeit haben.
Ein Arbeitszimmer wird seitens der Finanzverwaltung nur dann anerkannt, wenn es für die Einkunftserzielung tatsächlich "erforderlich" ist. Die Verwaltung stützt sich dabei auf ein älteres BFH-Urteil vom 27.9.1996 (BStBl. 1997 II S. 68). Deshalb muss es sich schon um Vermögen in einer gewissen Größenordnung handeln, damit die ausschließliche Nutzung des Arbeitszimmers für die Verwaltungstätigkeit glaubhaft ist. ABER: Aktuell hat der Bundesfinanzhof seine Sichtweise geändert. Nun kommt es auf die "Erforderlichkeit" des häuslichen Arbeitszimmers gar nicht an. Die "Erforderlichkeit" sei kein Merkmal des Abzugstatbestands. Daher kann ein Arbeitszimmer absetzbar sein, sofern der Raum so gut wie ausschließlich für berufliche Zwecke genutzt wird. Auf den zeitlichen Umfang der Büroarbeiten kommt es nicht an (BFH-Urteil vom 3.4.2019, VI R 46/17).
Daher kann ein Arbeitszimmer zur Verwaltung von Immobilien als Werbungskosten bei den Vermietungeinkünften absetzbar sein, wenn der Raum nahezu ausschließlich für die Verwaltungstätigkeit genutzt wird. Wenn aber ein Arbeitszimmer nicht so gut wie ausschließlich zur Einkunftserzielung genutzt wird, sind die Arbeitszimmerkosten nicht - auch nicht teilweise - als Werbungskosten absetzbar.
Der BFH lehnt eine Kostenaufteilung und einen anteiligen Werbungskostenabzug ab (BFH-Urteil vom 16.2.2016, IX R 23/12).
Der Fall: Ein Rentner mit einer Altersrente und Kapitaleinkünften verwaltet im häuslichen Arbeitszimmer 2 Mietobjekte mit 9 Wohnungen und 5 Garagen, die an andere Personen als die Mieter vermietet sind. Hier stellt das Arbeitszimmer nicht den "Mittelpunkt" dar, sodass nur der begrenzte Werbungskostenabzug bis 1.250 Euro in Betracht kommt (sofern der Raum nur für Vermietungszwecke genutzt würde). Da aber der Raum außerdem zu 40 Prozent für private Zwecke mitgenutzt wurde, hat der Bundesfinanzhof die Arbeitszimmerkosten nicht - auch nicht zu 60 Prozent - als Werbungskosten anerkannt.
(2022): Kann für die Vermietungstätigkeit ein Arbeitszimmer abgesetzt werden?
