Was sind Abschreibungen?

Abschreibungen (auch "Absetzung für Abnutzung" oder AfA) ermöglichen es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes oder einer Baumaßnahme über mehrere Jahre verteilt als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen. Sie senken damit Ihre Steuerlast, da der jährlich absetzbare Teil der Kosten vom zu versteuernden Einkommen abgezogen wird. Abschreibungen gelten für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien, nicht jedoch für den Wert des Grundstücks, da dieser sich steuerlich nicht abnutzt.

Arten der Abschreibung

1. Lineare Abschreibung (AfA)

Bei der linearen Abschreibung wird jährlich ein fester Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt:

• Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2 % pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren.
• Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre.
• Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt eine Abschreibung von 3 % über 33 1/3 Jahre.

Beispiel:

• Kaufpreis ohne Grundstück: 200.000 Euro
• Jährlich absetzbarer Betrag bei 2 % AfA: 4.000 Euro
• Steuerersparnis bei einem Steuersatz von 35 %: 1.400 Euro pro Jahr.

2. Degressive Abschreibung (AfA)

Seit dem 1. Oktober 2023 gilt eine degressive Abschreibung für neu errichtete Mietwohngebäude. Voraussetzungen: Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1.10.2023 und 30.9.2029 sowie Anschaffung im Fertigstellungsjahr. Die Regelung gilt auch für Gebäude in der EU/EWR.

Die Abschreibung beträgt 5 % der Investitionskosten im ersten Jahr. In den folgenden Jahren jeweils fünf Prozent des Restwerts. Ein Wechsel zur linearen AfA (3 % jährlich) ist möglich.

3. Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Die Sonderabschreibung wurde eingeführt, um den Bau von Mietwohnungen zu fördern:

• Für Bauanträge zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2026.
• Sonderabschreibung: 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten vier Jahren, zusätzlich zu einer linearen AfA von 2 %.
• Obergrenze: 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, Baukostengrenze: 5.200 Euro pro Quadratmeter.

Die Sonderabschreibung ist an bestimmte Effizienzvorgaben gekoppelt, z. B. das "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude".

Besondere Regelungen zur Abschreibung

• Zeitanteilige Abschreibung: Wird eine Immobilie im Laufe des Jahres erworben oder veräußert, erfolgt die Abschreibung nur für den entsprechenden Zeitraum.
• Abschreibungswechsel: Bei degressiver Abschreibung kann jederzeit zur linearen AfA gewechselt werden. Die Abschreibung erfolgt dann auf Basis des Restwerts.

Tipp zu den Sonderabschreibungen

Die Einhaltung von De-minimis-Beihilfen ist erforderlich, wenn es sich um Unternehmer handelt. Für private Vermieter gelten diese Vorschriften nicht.

Was sind Abschreibungen?

Was bedeutet AfA nach § 7 Abs. 4 EStG?

Mit der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG wird eine lineare Abschreibung beschrieben, die für jedes Gebäude genutzt werden kann, das vermietet bzw. betrieblich genutzt wird. Für Häuser, die bis zum 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, kann der Käufer 40 Jahre lang 2,5 Prozent absetzen.

Bei Objekten, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, können die Käufer 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück als Werbungskosten absetzen. Der Abschreibungszeitraum beginnt mit jedem Käufer neu, selbst dann, wenn der vorherige Käufer das Gebäude schon einmal abgesetzt hat. Die Abschreibung beginnt im Jahr des Kaufes bzw. der Fertigstellung – für dieses Jahr dann aber nur zeitanteilig.

Aktuell: Bei Objekten, die nach dem 31.12.2022 gebaut worden sind (fertiggestellt worden sind), können die Käufer 33 1/3 Jahre lang jeweils 3 Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück von der Steuer absetzen.

Was bedeutet AfA nach § 7 Abs. 4 EStG?

Was bedeutet AfA nach § 7 Abs. 5 EStG?

Mit der Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG bezeichnet man die degressive Abschreibung, mit der Bauherren oder Käufer neue Gebäude oder Wohnungen in den ersten Jahren mit einem hohen Satz abschreiben können. Die degressive Abschreibung ist für Immobilien mit einem Bauantrag bzw. Kaufvertrag ab 1.1.2006 nicht mehr möglich. Seitdem ist nur noch die lineare Abschreibung zulässig.

Für vorherige Erwerbe gelten folgende Abschreibungssätze:

Bauantrag/Kaufvertrag ab 30.7.1981 bis zum 28.2.1989 und ab 1.1.1996

• In den ersten acht Jahren: 5 Prozent
• Folgende 6 Jahre: 2,5 Prozent
• Folgende 36 Jahre: 1,25 Prozent

Bauantrag/Kaufvertrag ab 1.1.2004 bis 31.12.2005

• Erste 10 Jahre: 4 Prozent
• Folgende 8 Jahre: 2,5 Prozent
• Folgende 32 Jahre: 1,25 Prozent

Bauantrag/Kaufvertrag ab 1.3.1989 bis zum 31.12.1995

• Erste 4 Jahre: 7 Prozent
• Folgende 6 Jahre: 5 Prozent
• Folgende 6 Jahre: 2 Prozent
• Folgende 24 Jahre: 1,25 Prozent

Aktuell: Aufgrund des Wohnraummangels und der Baubranchenkrise wurde die degressive Abschreibung für neue Mietwohngebäude wieder eingeführt. Konkret bedeutet das, dass ab dem 1.10.2023 bis zum 30.9.2029, wenn die Herstellung beginnt oder der Kaufvertrag abgeschlossen wird und das Gebäude bis zum Ende des Fertigungsjahres erworben wird, eine degressive Abschreibung von sechs Prozent des Restwerts gemäß § 7 Abs. 5a EStG möglich ist. Diese Regelung gilt auch für Bauvorhaben, für die bereits eine Baugenehmigung vorliegt, aber noch nicht begonnen wurde. Die degressive Abschreibung kann für alle Wohngebäude in EU-/EWR-Mitgliedstaaten in Anspruch genommen werden, ohne Beschränkung auf Inlandgebäude.

Solange die degressive Abschreibung genutzt wird, sind Abschreibungen aufgrund außergewöhnlicher technischer oder wirtschaftlicher Abnutzung nicht erlaubt. Wenn solche Abnutzungen auftreten, kann jedoch zu einer linearen Abschreibung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG gewechselt werden, bei der jährlich drei Prozent abgesetzt werden. Der Steuerzahler hat die Wahl, zur linearen Abschreibung zu wechseln. Nach dem Wechsel wird der Restwert auf der Grundlage der ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich der bisherigen Abschreibungen ermittelt. Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer nach dem Wechsel zur linearen Abschreibung kürzer ist als die übliche Nutzungsdauer von 33 Jahren, kann ein höherer Abschreibungssatz als drei Prozent verwendet werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Was bedeutet AfA nach § 7 Abs. 5 EStG?