Wer eine Wohnung an Angehörige vermietet, darf die Werbungskosten auch dann voll abziehen, wenn er lediglich 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt. Werden zumindest 66 Prozent der Marktmiete verlangt, muss nicht einmal nachgewiesen werden, dass auf lange Sicht ein Überschuss mit der Vermietung erzielt wird. Doch das Finanzamt ist bei Verträgen zwischen Angehörigen skeptisch und verlangt, dass die Verträge wie unter fremden Dritten abgeschlossen und durchgeführt werden.
Der Bundesfinanzhof hat zwar wiederholt geurteilt, dass an den Fremdvergleich keine zu hohen Maßstäbe angelegt werden dürfen. Wichtig sei vielmehr, dass die sog. Hauptpflichten geregelt und erfüllt seien (z.B. BFH-Urteil vom 31.7.2007, IX R 8/07). Doch das hält die Finanzämter nicht davon ab, kleinlich zu sein.
Aktuell hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschieden, dass es unschädlich ist, wenn in einem Mietvertrag zwar die Wohnfläche genannt wird, der ausgebaute und nutzbare Spitzboden hierin aber nicht erwähnt wird (Urteil vom 10.3.2022, 9 K 9197/20).
Der Fall: Eheleute vermieteten eine Wohnung an ihre Tochter und ihren Schwiegersohn. Im schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung „im Dachgeschoss“ wurde eine Wohnfläche von rund 68 qm angegeben. Der rund 20 qm große Spitzboden wurde nicht erwähnt, obwohl dieser mit zur vermieteten Einheit gehörte. Der Spitzboden galt nicht als Aufenthaltsraum im Sinne der maßgebenden Bauordnung, denn er hatte nicht „über mindestens der Hälfte ihrer Netto-Grundfläche eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,30 m“.
Das Finanzamt war der Meinung, dass das Mietverhältnis einem Fremdvergleich nicht standhalte. Einem fremden Dritten wären sowohl der Mietzins als auch die Nebenkosten nach der tatsächlich zur Nutzung überlassenen Wohnfläche berechnet worden (also ursprüngliche Wohnfläche der Einliegerwohnung zuzüglich 20,74 qm ausgebautem Spitzboden). Doch das Gericht ist nicht so pingelig und hat der Klage der Eheleute stattgegeben.
Begründung: Die Beteiligten des Vertrages müssen ihre vertraglichen Hauptpflichten klar und eindeutig vereinbaren und entsprechend dem Vereinbarten durchführen – was im vorliegenden Fall geschehen sei. Bei den Räumen im Spitzboden handele es nur um Nutzflächen wie etwa einem Kellerraum zum Abstellen von Möbeln. Nutzflächenräume würden beim Abschluss von Mietverträgen auch mit fremden Dritten in der Praxis gelegentlich nicht eigens erwähnt, weil für sie auch keine vollwertige Kaltmiete wie für Aufenthaltsräume verlangt werden kann. Im Vergleich zu anderen „Mängeln“ von Mietverhältnissen zwischen nahen Angehörigen sei der vorliegende „Mangel“ des Mietvertrages vergleichsweise geringfügig.