Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft und somit ein Spekulationsgewinn vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Früher sprach man insoweit von Spekulationsgeschäften. Die Gewinne aus Veräußerungen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer. Doch gilt das auch beim Verkauf eines Gartenhauses?
Der Gesetzgeber sieht lediglich folgende Ausnahmen vor, die einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn entgegenstehen:
- Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Eine zwischenzeitliche kurze Vermietungsphase wäre steuerschädlich.
- Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nicht erforderlich ist jedoch, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst. Somit kommt es auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr nicht an.
Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, etwa als Ferienwohnung (BFH-Urteil vom 27.6.2017, IX R 37/16).
Allerdings sieht das Finanzgericht München in einem aktuellen Urteil eine Ausnahme von diesem Grundsatz: Das Bewohnen eines Garten- oder Wochenendhauses auf Dauer stellt eine baurechtswidrige Nutzung dar, sofern eine Baugenehmigung fehlt, sodass die Voraussetzungen der obigen Ausnahmen nicht erfüllt sind. Ein eventueller Veräußerungsgewinn innerhalb der Zehn-Jahres-Frist ist folglich zu versteuern (FG München, Urteil vom 15.9.2020, 2 K 1316/19).
Der Fall: Der Kläger erwarb Ende 2009 für 60.000 Euro einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück in einem Kleingartenverein. Auf seiner Parzelle befand sich ein Gartenhaus, das baurechtlich nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen genutzt werden durfte. Offenbar hatte der Kläger es aber dennoch dauerhaft bewohnt, zumal das Gartenhaus immerhin über 60 qm Wohnfläche verfügte.
Bereits im Jahre 2014 veräußerte er seinen Miteigentumsanteil wieder, und zwar für sage und schreibe 152.000 Euro . Das Finanzamt setzte hinsichtlich des Grundstücksverkaufs einen Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften (Spekulationsgewinn) fest und verlangte über 36.000 Euro Einkommensteuer.
Die Klage vor dem Finanzgericht wurde zurückgewiesen. Auch wenn die Eigennutzung über viele Jahre geduldet wurde und das Gartenhaus voll erschlossen ist, so bleibe es dabei, dass diese Duldung nicht zur Rechtmäßigkeit des dauerhaften Bewohnens führt und keine Ausnahme von der Steuerpflicht in Betracht komme.
Immerhin ist nun die Revision beim Bundesfinanzhof anhängig (Az. IX R 5/21). Das ist bemerkenswert, weil die Finanzrichter diese eigentlich ausgeschlossen hatten. Der Steuerzahler hat sich sein Recht auf eine Revision durch die sogenannte Nichtzulassungsbeschwerde erkämpft. In ähnlichen Fällen sollte gegen nachteilige Bescheide also Einspruch eingelegt werden. Übrigens: Wenn es um die Grunderwerbsteuer geht, ist die Frage des dauerhaften Bewohnens nicht relevant.
Die Grunderwerbsteuer wird nämlich auch bei der Übertragung eines Mobilheims fällig, wie das Finanzgericht Münster mit Urteil vom 18.6.2020 (8 K 786/19 GrE,F) entschieden hat.