Vermieter, die eine Immobilie umfassend renovieren wollen, möchten ihre alten Mieter so manches Mal zum Auszug bewegen. Sicherlich sind vielen Lesern nun die negativen Beispiele, etwa aus Berlin, vor Augen, wo Investoren Luxussanierungen durchführen, um für ihre Objekte anschließend enorm hohe Mieten zu verlangen. Aber natürlich gibt es auch zahlreiche Fälle, in denen die Sanierung und ein vorheriger Auszug der Mieter einfach erforderlich sind, weil die Gebäude so alt sind, dass ein Verfall droht. Der Ausziehende erhält dann eine Mieterabfindung.
Wie dem auch sei: In steuerlicher Hinsicht stellt sich die Frage, ob an weichende Mieter gezahlte Abfindungen sofort abziehbar sind oder ob diese zu Herstellungskosten führen und nur im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) mit 2 oder 2,5 Prozent jährlich zu berücksichtigen sind.
Aktuell hat das Finanzgericht Münster entschieden, dass eine Mieterabfindung für die vorzeitige Räumung der Wohnungen zum Zweck der Durchführung von Renovierungsmaßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen können. Sie sind dann nur per AfA abziehbar (Urteil vom 12.11.2021, 4 K 1941/20 F).
Der Fall: Eine Vermietungs-GbR erwarb im Jahr 2016 eine denkmalgeschützte Immobilie mit vier Wohnungen für 1,2 Mio. Euro, die sie in den folgenden zwei Jahren für 615.000 Euro renovierte. Vom Kaufpreis entfielen rund 836.000 Euro auf das Gebäude. Um die früheren Mieter zum vorzeitigen Auszug zu bewegen und die Renovierungsarbeiten dadurch einfacher zu gestalten, zahlte die GbR Mieterabfindungen von insgesamt 35.000 Euro. Diesen Betrag machte sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend. Das Finanzamt behandelte die Mieterabfindung dagegen als anschaffungsnahe Herstellungskosten und versagte den sofortigen Abzug. Dies war rechtens – so das FG Münster.
Begründung: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (netto) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Die Mieterabfindungen seien als solche anschaffungsnahen Herstellungskosten zu behandeln. Der Wortlaut der Vorschrift sei so gefasst, dass als Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht nur Baukosten im technischen Sinne in Betracht kämen. Vielmehr reiche ein unmittelbarer Zurechnungs- bzw. Veranlassungszusammenhang zu der baulichen Maßnahme aus.
Für dieses weite Verständnis spreche auch der Sinn und Zweck der Vorschrift, wonach die Renovierung einer Immobilie unmittelbar nach deren Erwerb steuerlich mit dem Erwerb einer bereits renovierten und damit teureren Immobilie gleichgestellt werden solle. Unter Einbeziehung der weiteren Renovierungskosten sei die im Gesetz genannte 15 Prozent-Grenze in Bezug auf die Anschaffungskosten des Gebäudes überschritten.
Die Abfindungen seien auch unmittelbar durch die Renovierungsmaßnahmen veranlasst, weil diese durch den Auszug der Mieter schneller und einfacher durchzuführen gewesen seien.
Die Richter haben die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen, so dass das letzte Wort noch nicht gesprochen ist (Az. beim BFH: IX R 29/21). In ähnlichen Fällen sollten Vermieter daher die Auffassung der Finanzverwaltung (noch) nicht akzeptieren. Ob ein sofortiger Abzug möglich gewesen wäre, wenn die Abfindungen außerhalb der Dreijahresfrist des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG geleistet worden wären, also erst mehr als drei Jahre nach der Anschaffung, musste das FG nicht entscheiden. Es wäre schön, wenn der BFH auch hierzu Stellung nehmen würde.