Immobilienkauf und -verkauf: Neues Recht zur Maklerprovision ab 2021

Bei der Vermittlung von Wohnmietverträgen gilt seit dem 1.6.2015 das sog. „Bestellerprinzip“. Das bedeutet, dass derjenige die Maklerprovision bezahlt, der den Makler beauftragt hat. Das Abwälzen der Provisionspflicht auf einen Dritten ist bei der Vermittlung von Mietwohnungen nicht mehr zulässig. Ein Wohnungssuchender ist nur noch dann zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet, wenn er in Textform einen Vermittlungsvertrag geschlossen hat und der Makler sich die Wohnung ausschließlich zur Erfüllung dieses Auftrags vom Vermieter an die Hand geben lässt. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 2 Abs. 1a Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung). Das ist zwar aus Sicht des Wohnungssuchenden fair, gilt aber bislang nicht beim Erwerb von Immobilien.

Beim Kauf von Immobilien stellt neben der Grunderwerbsteuer die Maklerprovision einen erheblichen Kostenfaktor dar (Erwerbsnebenkosten). Die Aufteilung und Höhe der Maklerprovision sind in Deutschland unterschiedlich geregelt:

In fünf Ländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen) sowie einigen Regionen Niedersachsens hat der Käufer die gesamte Maklerprovision zu tragen, im übrigen Bundesgebiet teilten sich Käufer und Verkäufer gewöhnlich die Provision etwa zu gleichen Teilen. Maßgeblich sind allerdings letztlich nicht allein die ortsüblichen Gepflogenheiten, sondern die jeweilige individuelle Vereinbarung zwischen Makler und Verkäufer. In den Gegenden, in denen an sich eine Teilung der Maklerprovision üblich ist, erhält der Verkäufer häufig deutliche Zugeständnisse oder muss gar keine Maklerprovision zahlen. Dem Käufer bleibt dann nichts anderes übrig, als die volle Provision allein zu tragen.

Aktuell wird mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vom 12.6.2020 die Maklerprovision neu geregelt: Künftig ist die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer unzulässig (zur erstmaligen Anwendung des Gesetzes siehe unten). Käufer von Wohnimmobilien können nicht mehr verpflichtet werden, mehr als Hälfte der Maklerprovision zu übernehmen. Wer einen Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen (§§ 656a bis 656d BGB-neu).

Das sind die neuen Regeln:

• Einseitige Beauftragung: Hat nur eine Partei den Makler beauftragt (Verkäufer), muss diese die Maklervergütung zahlen. So soll sie angehalten werden, in Verhandlungen über den im Einzelfall erforderlichen Umfang der Maklerleistung und die vor diesem Hintergrund angemessene Höhe der Maklercourtage mit dem Makler zu treten.
• Weitergabe der Maklerkosten: Der Verkäufer kann eine Weitergabe der Maklerkosten an den Käufer vereinbaren. Dann aber dürfen die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Der Auftraggeber des Maklers (Verkäufer) bleibt zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Zudem muss der Auftraggeber zunächst nachweisen, dass er die Courtage gezahlt hat, bevor er von der anderen Vertragspartei (Käufer) deren Anteil verlangen kann. Erst wenn der Käufer einen Nachweis
  über die vom Verkäufer gezahlte Provision erhält, muss er seinen Teil begleichen. Eine vollständige Abwälzung der Maklerkosten ist nicht mehr möglich.
• Teilung der Maklerkosten: Erhält der Makler einen Auftrag von beiden Parteien und wird er sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig, kann er mit beiden Parteien eine Provision nur in gleicher Höhe vereinbaren. Beide Parteien tragen dann im Ergebnis jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu sein, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können in diesem Fall nicht wirksam geschlossen
  werden.
• Schriftform: Es gilt ein Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Ausreichend für den Abschluss eines Maklervertrags ist dann z.B. eine E-Mail. Auf diese Weise können Unklarheiten über in der Praxis häufig strittige Fragen hinsichtlich des Inhalts eines Maklervertrags vermieden werden. Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen.
• Geltung: Die Neuregelung gilt nur beim Verkauf von Einfamilienhäusern (einschließlich solchen mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen, nicht für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser, ganze Wohnblocks und Baugrundstücke. Erfasst sind auch Wohnungserbbaurechte, Dauerwohnrechte und Miteigentumsanteile an einem Grundstück in Verbindung mit der Nutzung von Wohnräumen sowie Erbbaurechte. Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden. Ob der Makler Unternehmer ist oder nicht, ist unerheblich. Auch „Gelegenheitsmakler“, die nur in geringem Umfang tätig sind, unterliegen den neuen Vorschriften.
• Inkrafttreten: Die Neuregelung tritt ein halbes Jahr nach Veröffentlichung des Gesetzes (23.6.2020) in Kraft, also zum 23.12.2020. Der Übergangszeitraum soll Maklern Gelegenheit geben, ihre Geschäftspraktiken an die neue Rechtslage anzupassen.

Das Gesetz enthält keine Begrenzung des gegenwärtigen Höchstsatzes von 7,14 Prozent (6 % plus Mehrwertsteuer). Auch wurde das Grunderwerbsteuergesetz nicht dahingehend geändert, dass die Übernahme von Maklerkosten durch den Käufer nicht zur Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer führen soll.

Es wird erwartet, dass die Provisionssätze sinken werden, denn Verkäufer werden einen stärkeren Anreiz dazu haben, über die Höhe der Provision zu verhandeln, wenn sie selbst zur hälftigen Zahlung verpflichtet sind. Dann nämlich sinkt der Provisionsanteil für den Käufer automatisch mit.