Immobilien: Barzahlungsverbot auch für Kryptowährungen, Gold und Edelsteine

Im Mai 2022 hatte der Bundestag wegen des russischen Angriffs auf die Ukraine ein erstes Gesetz zur besseren Durchsetzung von Sanktionen beschlossen. Damit sollte die Zusammenarbeit der maßgebenden Behörden intensiviert und ihre Zuständigkeiten erweitert werden. Es sollte auch bessere Möglichkeiten zur Ermittlung und Sicherstellung von Vermögensgegenständen geben (Gesetz zur effektiveren Durchsetzung von Sanktionen vom 23.5.2022). Nun wird das „Sanktionsdurchsetzungsgesetz I“ um das „Sanktionsdurchsetzungsgesetz II“ ergänzt und ein verschärftes Barzahlungsverbot eingeführt.

Hintergrund: Beim Kauf von Immobilien werden häufig Zahlungen ohne Einbindung eines Kreditinstitutes abgewickelt, wie im Fall von Barzahlungen, von denen auch der befasste Notar nicht ohne Weiteres Kenntnis erlangt. Ein neues Gesetz soll Grunderwerb mittels Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin, Edelsteinen unterbinden und damit auch die Finanzierung von Immobilien mit illegal erworbenem Vermögen effektiver verhindern.

Aktuell wird mit dem „Sanktionsdurchsetzungsgesetz II“ ab dem 1.4.2023 der Erwerb von Immobilien gegen Barzahlung, mit Kryptowerten oder Gold, Platin, Edelsteinen von mehr als 10.000 Euro verboten. Ferner werden Immobiliendaten in ein Transparenzregister überführt und Vermögensermittlungs- und Sicherstellungsbefugnisse auf eine „Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung“ des Bundes übertragen. Notare sollen das Barzahlungsverbot überwachen und Verstöße melden müssen (§ 16a und § 59 Abs. 11 GwG, eingefügt durch das „Sanktionsdurchsetzungsgesetz II“).

• Das Barzahlungsverbot gilt auch für Gold, Platin und Edelsteine: Bei Gold muss es sich um Münzen mit einem Goldgehalt von mindestens 90 Prozent oder ungemünztes Gold in Form von Barren, Nuggets oder Klumpen mit einem Goldgehalt von mindestens 99,5 Prozent handeln. Platin ist bei einem Feingehalt von mindestens 95 Prozent umfasst. Edelsteine sind Minerale von großer Härte, die sich durch Seltenheit, Farbe und Lichteinwirkung besonders auszeichnen, wie z.B. Diamanten, Rubine und Saphire. Erfasst sind alle Arten von Edelsteinen. Gold, Platin wie auch Edelsteine besitzen ein besonderes Verhältnis zwischen ihrem hohen Wert und ihrem vergleichsweise geringen Volumen sowie eine hohe Umschlagfähigkeit. Hierdurch eignen sie sich in besonderer Weise dazu, für Zwecke der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung eingesetzt zu werden (so die Gesetzesbegründung, BT-Drucksache 20/4727, S. 120).
• Das Barzahlungsverbot gilt für alle Kauf- und Tauschverträge, die auf den Erwerb von Immobilien oder von Anteilen an Gesellschaften mit direktem oder indirektem Immobilienbesitz gerichtet sind. Erfasst sind alle Verträge zwischen natürlichen und/oder juristischen Personen; gewerbliches Handeln ist nicht erforderlich. Der beurkundende Notar klärt die Beteiligten im Rahmen seiner allgemeinen Belehrungspflicht über das Barzahlungsverbot einschließlich dessen zivilrechtlichen Auswirkungen und den sich ergebenden Nachweispflichten der Beteiligten auf.
• Das Barzahlungsverbot erstreckt sich auch auf den Erwerb von Gesellschaftsanteilen, wenn Immobilien Teile des Gesellschaftsvermögens sind (sog. Share Deals). Dies gilt für unmittelbar als auch für mittelbar über andere Gesellschaften gehaltene Immobilien. Das Barzahlungsverbot greift bei jedem Anteilserwerb, unabhängig von der Anzahl der erworbenen Kapitalanteile oder Stimmrechte.

Hinweis: Schätzungen von Transparency International zufolge werden in Deutschland 15 bis 30 Prozent aller kriminellen Vermögenswerte in Immobilien investiert. Barzahlungen spielen dabei eine zentrale Rolle. Und bemerkenswert ist auch, dass dieses Barzahlungsverbot gleich auch auf Kryptowerte erstreckt wird. Das ist nämlich einer der Punkte, wie diese Barzahlungen auch sonst hätten umgangen werden können.

Bei Zwangsversteigerung Einzahlung von Bargeld verboten

Im „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“ ist geregelt, dass „das Bargebot so rechtzeitig durch Überweisung oder Einzahlung auf ein Konto der Gerichtskasse zu entrichten ist, dass der Betrag der Gerichtskasse vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt“ (§ 49 Abs. 3 ZVG).

Bisher ist also bei der Zwangsversteigerung die „Einzahlung“ eines Bargeldbetrages möglich. Bei Einzahlung von Bargeld bei einem fremden Kreditinstitut ist diesem Institut eine angemessene Prüfung bezüglich Geldwäscherisiken und Herkunft nicht möglich. Aus diesem Grund wird ab 2023 die Einzahlung von Bargeld auf ein Konto der Gerichtskasse verboten.