Häuser und Wohnungen werden häufig – vor allem unter Angehörigen – gegen monatliche Kaufpreisraten übertragen, wobei der Wert der Immobilie entweder auf die gewünschte Laufzeit verteilt wird oder durch die gewünschte Rate dividiert und die Laufzeit entsprechend vereinbart wird. Beispielsweise verkauft der Vater sein zum Privatvermögen gehörendes Haus im Wert von 240.000 Euro an seinen Sohn gegen eine monatliche Ratenzahlung von 1.000 Euro für die Dauer von 20 Jahren. Rechnet man nach, ergeben die aufaddierten Kaufpreisraten exakt den Wert der Immobilie. Also verzichtet der Vater auf eine Verzinsung und nimmt einen Realverlust hin.
Auch wenn tatsächlich keine Zinsen vereinbart oder sogar ausdrücklich ausgeschlossen werden, so zerlegen die Finanzämter die geleisteten Zahlungen (Kaufpreisraten) dennoch in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil. Und den Zinsanteil wollen sie dann als Kapitaleinkünfte (gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG) deklarieren und dafür Extra-Steuern verlangen. Angeblich würden langfristige Ratenzahlungen zur Tilgung einer Schuld eine Kreditgewährung darstellen. Unverschämt ist des weiteren, dass für die Bestimmung des Zinsanteils immer noch ein Zinssatz von 5,5 % zugrunde gelegt wird, obwohl der Marktzinssatz heute deutlich niedriger ist.
Aktuell hat das Finanzgericht Düsseldorf gegen den Fiskus entschieden, dass bei längerfristigen Kaufpreisraten die Besteuerung eines fiktiven Zinsanteils unzulässig ist. Wenn die Raten in Summe lediglich dem Wert der Immobilie entsprechen, liege keine entgeltliche Kapitalüberlassung vor. Somit könnten die Raten gar keinen Zinsanteil enthalten. Wenn nämlich die Höhe der monatlichen Kaufpreisraten allein aus der Verteilung des Grundstückswertes auf die Jahre der Zahlung errechnet wird, kommt es beim Verkäufer zu keinem Zinszufluss – und damit auch zu keinem steuerpflichtigen Kapitalertrag (FG Düsseldorf vom 22.10.2014, 7 K 451/14 E).
Lohnsteuer kompakt: Die Finanzrichter weisen auf zwei jüngere Entscheidungen des BFH hin, in denen es ebenfalls um die Versteuerung eines Zinsanteils bei wiederkehrenden Leistungen ging. Der BFH hatte entschieden, dass allein der Umstand, dass eine Leistung nicht in einem Betrag, sondern in wiederkehrenden Zahlungen zu erbringen ist, deren Steuerbarkeit nicht begründet (BFH-Urteile vom 9.2.2010, VIII R 43/06 und VIII R 35/07).