Die Reform der Grundsteuer nimmt langsam aber sicher konkretere Züge an. Bund und Länder haben sich auf die Eckpunkte eines neuen Grundsteuer- und Bewertungsrechts geeinigt. Diese werden nachfolgend kurz vorgestellt, obwohl im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens sicherlich noch Änderungen eintreten werden – Bayern hat schon heute Bedenken angemeldet. Maßgebend für die Bewertung sollen die Miethöhe, das Baujahr und der Wert des Grund und Bodens sein.
Entscheidend für die Höhe der Grundsteuer sind natürlich letztlich die Steuermesszahl und der darauf von den Gemeinden anzuwendende Hebesatz.
Die Einzelheiten:
- Bei Wohngrundstücken soll zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage an die durchschnittlichen Nettokaltmieten (Mieten aus dem Mikrozensus, nach Mietstufen gestaffelt) angeknüpft werden. Anstelle der durchschnittlichen Nettokaltmiete wird die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete angesetzt, wenn der Eigentümer eine Nettokaltmiete erhält, die bis zu 30 Prozent unterhalb der durchschnittlichen Nettokaltmiete liegt. Vermietet der Eigentümer zu einer Nettokaltmiete, die noch weiter darunter liegt, soll die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Nettokaltmiete angesetzt werden.
- Das Baujahr ist für die Ermittlung des Grundstückswerts ein notwendiger Bewertungsaspekt. Für Gebäude, die vor 1948 erbaut wurden, soll aus Vereinfachungsgründen in der Erklärung die Angabe „Gebäude erbaut vor 1948“ werden.
- Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund- und Boden sind die Bodenrichtwerte. Die Finanzverwaltung kann ergänzende Vorgaben zur Bestimmung der Bodenrichtwertzonen (Größe) machen. Die Gutachterausschüsse können Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Zonen (Lagen) zusammenfassen. Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt Wohnen liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte „mittlere Bodenwertniveau“ als „Ortsdurchschnittswert“ angesetzt werden.
- Soweit für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke weder tatsächlich vereinbarte Mieten vorliegen noch ortsübliche Mieten ermittelt werden können, ist anstelle des Ertragswertverfahrens ein gegenüber dem geltenden Recht vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden (statt über 30 Angaben sollen dann aber nur 8 erforderlich sein).
- Die Reform soll aufkommensneutral gestaltet werden. Die Steuermesszahl wird nach Grundstücksarten differenziert. Für die jeweiligen Grundstücksarten wird die Steuermesszahl regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepasst.
- Für die Grundsteuer A für die Land- und Forstwirtschaft wird ein Ertragswertverfahren eingeführt.
- Die Kommunen erhalten die Option, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.
Wie immer bei Reformen wird es Gewinner und Verlierer geben. Man geht davon aus, dass Eigentümer von Immobilien in teuren Innenstadtlagen – und letztlich über die Umlagen auch die Mieter – höhere Grundsteuern zahlen müssen als Eigentümer von ländlichen Grundstücken.