Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage führen nicht sofort zu Werbungskosten. Der Bundesfinanzhof bestätigt: Abziehbar sind die Aufwendungen erst, wenn die Rücklage tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet wird – mit wichtigen steuerlichen Folgen für Vermieter.
Erhaltungsrücklage: Steuerlicher Abzug nur bei tatsächlicher Verausgabung
Viele Vermieter von Eigentumswohnungen zahlen regelmäßig Beiträge in die sogenannte Erhaltungsrücklage (ehemals Instandhaltungsrücklage). Diese wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet und dient der Finanzierung künftiger Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Auch wenn diese Rücklagenzahlung wirtschaftlich betrachtet dem einzelnen Wohnungseigentümer zugerechnet werden kann, gehört die Rücklage rechtlich der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 3 WEG).
Doch wie ist diese Rücklage steuerlich zu behandeln? Das war lange umstritten – nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) Klarheit geschaffen: Ein Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist erst möglich, wenn die Rücklagenmittel tatsächlich verwendet werden.
BFH-Urteil: Abzug erst bei Verausgabung durch die WEG
In seinem Urteil vom 14.01.2025 (Az. IX R 19/24) hat der BFH entschieden, dass Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht im Zeitpunkt der Zahlung durch den Eigentümer als Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Der Abzug ist erst in dem Jahr zulässig, in dem die WEG die Mittel für konkrete Erhaltungsmaßnahmen verwendet.
Hintergrund des Urteils:
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Die Kläger vermieteten Eigentumswohnungen und hatten Hausgeld gezahlt.
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Ein Teil davon floss in die gesetzlich vorgesehene Erhaltungsrücklage.
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Das Finanzamt lehnte den Werbungskostenabzug für die Rücklagenzuführung ab.
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Einspruch, Klage und Revision blieben erfolglos – mit eindeutiger Begründung:
Die Rücklage gehört rechtlich der Gemeinschaft. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang zur Vermietung besteht erst dann, wenn die Mittel tatsächlich für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum verwendet werden.
Was bedeutet das für Vermieter?
Für steuerpflichtige Vermieter bedeutet das Urteil:
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Keine Werbungskosten bei bloßer Einzahlung in die Rücklage
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Abzug erst im Jahr der Verausgabung durch die WEG
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Wichtig: Die Immobilie muss zum Zeitpunkt der Verausgabung zur Einkünfteerzielung genutzt werden
Beispiel:
Ein Eigentümer zahlt 2.000 Euro in die Erhaltungsrücklage im Jahr 2023. Die WEG verwendet 1.500 Euro im Jahr 2025 für eine Dachreparatur.
➡ Nur im Jahr 2025 dürfen 1.500 Euro als Werbungskosten angesetzt werden – nicht bereits 2023.
Sonderfälle: Verkauf oder Eigennutzung
Das Urteil trägt auch komplexeren Fällen Rechnung:
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Verkauft der Eigentümer seine Wohnung vor der Verausgabung, geht der Werbungskostenabzug verloren.
➞ In der Praxis wird häufig ein Rücklagenanteil im Kaufpreis berücksichtigt. -
Wird die Wohnung erst später vermietet, kann der Abzug nur dann erfolgen, wenn die Verausgabung in die Vermietungszeit fällt.
Ein Werbungskostenabzug „auf Vorrat“ im Zeitpunkt der Einzahlung würde zu verzerrten Ergebnissen führen – und ist daher nicht zulässig.
Eigennutzung: Steuerabzug nur bei Handwerkerleistungen nachgewiesen
Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist kein Werbungskostenabzug möglich. Stattdessen können Eigentümer unter bestimmten Bedingungen 20 % der Handwerkerleistungen gemäß § 35a Abs. 3 EStG direkt von der Steuerschuld abziehen – bis zu einem Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr.
Doch auch hier gilt:
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Die pauschale Rücklagenzuführung ist nicht steuerlich relevant.
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Abziehbar sind nur konkret nachgewiesene Handwerkerleistungen, z. B. durch die Jahresabrechnung oder eine Verwalterbescheinigung.
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Die Berücksichtigung erfolgt frühestens im Jahr der Verausgabung oder der Genehmigung der Jahresabrechnung, die diese Ausgaben dokumentiert (vgl. BMF-Schreiben vom 10.01.2014).
Hinweis zur Grunderwerbsteuer
Zwar gehört die Erhaltungsrücklage nicht zum steuerlich abziehbaren Kaufpreis im Rahmen der Grunderwerbsteuer – wie der BFH bereits 2020 entschied (Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17). Doch für die Einkommensteuer gilt eine andere, wirtschaftliche Betrachtungsweise, die beim Werbungskostenabzug zu beachten ist.
Fazit
Das BFH-Urteil schafft Klarheit:
Ein Werbungskostenabzug ist erst dann möglich, wenn die Rücklagenmittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden. Die bloße Zahlung in die Erhaltungsrücklage genügt nicht. Vermieter sollten daher die Abrechnungen der WEG sorgfältig prüfen und Jahresabrechnungen archivieren, um den Zeitpunkt der Verausgabung eindeutig nachweisen zu können.